Kupovina Nekretnine u Španiji - Kompletan Vodič
Poslednje ažuriranje: Februar 2026
Izvor: WhatsApp zajednice (Drugovanje Valencia, Imigracija)
Pregled
Kupovina nekretnine u Španiji kao stranac je relativno jednostavna, ali postoje važni pravni i finansijski koraci koje morate pratiti. Ovaj vodič pokriva ceo proces od pretrage do potpisivanja kod notara.
Zakonsko Pravo na Kupovinu
Dobra vest: Stranci mogu kupovati nekretnine u Španiji!
Uslovi:
- ✅ NIE broj (obavezan za kupovinu)
- ✅ Španskl bankovni račun
- ✅ Dozvola boravka NIJE potrebna
Vrste Nekretnina
Nova Gradnja (Obra Nueva)
- Moderna izgradnja, garancija 10 godina
- Energetski efikasna
- Cena: €2.500-4.000/m² (Valensija)
Preprodaja (Segunda Mano)
- Niža cena, uspostavljene četvrti
- Može zahtevati renovaciju
- Cena: €1.500-3.000/m² (Valensija)
Proces Kupovine
Korak 1: Pribavite NIE Broj
Obavezno kao prvi korak — bez NIE ne možete kupiti nekretninu.
Korak 2: Otvorite Bankovni Račun
Potrebno za plaćanja, poreze, komunalije i troškove zajednice.
Korak 3: Pronađite Nekretninu
Platforme: Idealista.com, Fotocasa.es, agencije za nekretnine. Obavezno posetite lično!
Korak 4: Dajte Ponudu
Cena je obično podesiva za 5-15%. Rezervacioni depozit: €3.000-6.000 (po pravilu se ne vraća ako odustanete).
Korak 5: Pribavite Nota Simple (OBAVEZNO!)
Šta je Nota Simple:
- Zvanični dokument iz registra nekretnina
- Pokazuje dugove, hipoteke, sporove, stvarne granice parcele
- Cena: €10-30, dostupan isti dan
Upozorenje zajednice:
"Nota simple miriše na problem" — ako nešto deluje sumnjivo, verovatno jeste!
Korak 6: Angažujte Advokata (OBAVEZNO!)
Zašto je advokat neophodan:
- Proverava nota simple
- Otkriva skrivene dugove
- Zastupa vas kod notara
- Osigurava čist prenos vlasništva
Cena: 1% od kupoprodajne cene + PDV (21%)
Primer: €200.000 × 1% + 21% = €2.420
"Nikada ne preskačite advokata — standardno je 1% + PDV"
Korak 7: Ugovor o Kupoprodaji (Contrato de Arras)
- Arras Confirmatorias: Depozit 10%; kupac gubi depozit ako odustane, prodavac vraća duplo
- Ugovorom se utvrđuju: cena, rok završetka, šta je uključeno
Korak 8: Hipoteka (Opciono)
- Učešće: 20-30% za rezidente, 30-40% za nerezidente
- Kamatna stopa: 2-4%
- Rok: 15-30 godina
- Odobrenje: 2-6 nedelja
Korak 9: Potpisivanje kod Notara (Escritura)
Prisustvuju: kupac, prodavac, notar, advokati. Notar čita ugovor na španskom. Nakon potpisivanja vlasništvo se odmah prenosi.
Korak 10: Registracija Nekretnine
Advokat podnosi zahtev. Traje 2-4 nedelje. Nakon toga ste zvanično vlasnik!
Pregled Troškova (Preprodaja €200.000)
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Cena nekretnine | €200.000 |
| ITP porez (Valensija 10%) | €20.000 |
| Notar | €600-1.000 |
| Registar nekretnina | €400-600 |
| Advokat (1% + PDV) | €2.420 |
| Gestor | €300-500 |
| Ukupno | ~€223.720-224.520 (~12% više) |
Nova gradnja: Umesto ITP, plaća se PDV (10%) + AJD taksa (1,5%) → ~14% extra.
Godišnji Troškovi
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| IBI (porez na nekretninu) | €300-800/god |
| Troškovi zajednice | €50-150/mes |
| Komunalije | €100-200/mes |
| Osiguranje | €200-400/god |
Dužna Pažnja Pre Kupovine
- Nota Simple — obavezno, bez izuzetka
- Status troškova zajednice — da li su izmireni?
- Energetski sertifikat — obavezan po zakonu
- Građevinske dozvole — da li postoje ilegalne dogradnje?
- Dugovi se prenose — komunalni dugovi i IBI neplaćeni prelaze na kupca!
Upozorenja Zajednice
❌ Prodavac vas žuri — ne brzajte
❌ Odbija da dostavi nota simple — crvena zastava
❌ Cena preniža da bi bila istinita — verovatno jeste
❌ Komplikovano vlasništvo — advokat mora proveriti sve
❌ "Popravićemo to posle" — insistirajte pre potpisivanja
Porezi
Jednokratni (pri kupovini):
- Preprodaja: ITP 10% (Valensija)
- Nova gradnja: PDV 10% + AJD 1,5%
Godišnji:
- IBI: 0,4-1,1% katastarske vrednosti
- Porez za nerezidente: ~1-2% katastarske vrednosti (ako živite van Španije >183 dana)
Česta Pitanja
P: Mogu li kupiti kao turist?
O: Da, ali vam je potreban NIE. Zahtevajte NIE posebno za kupovinu nekretnine.
P: Da li mi treba dozvola boravka?
O: Ne, stranci mogu kupovati bez dozvole boravka.
P: Koliko mogu da pregovarim?
O: Preprodaja: 5-15% popusta. Nova gradnja: manje, obično 3-5%.
P: Šta ako pronađem probleme nakon kupovine?
O: Ako prodavac nije otkrio, moguća je pravna akcija. Dokumentujte SVE pri potpisivanju.
Ovaj vodič je zasnovan na iskustvima zajednice iz februara 2026. Zakoni i porezi se menjaju. Uvek se konsultujte sa licenciranim advokatom za vašu konkretnu situaciju.